জমি ক্রয়-বিক্রিতে উচ্চহারে উৎসে করের জেলে কক্সবাজারের ৮১ মৌজার মানুষ এখন দিশেহারা। জমি কেনা-বেচায় যুক্ত হয়েছে আকাশচুম্বী উৎসে কর। এই সংক্রান্ত ভূমি নীতিমালায় কক্সবাজারের এই ৮১ ভূমি মৌজাকে যুক্ত করেছে সরকার। এরপর থেকে এসব মৌজায় জমি কেনা-বেচায় বড় ধরনের ধস নেমেছে। ফলে বিপুল রাজস্ব হারাচ্ছে সরকার।
জেলা রেজিস্ট্রার অফিস সূত্রে জানা গেছে, জাতীয় রাজস্ব বোর্ড (এনবিআর) গত ২৪ জুন একটি প্রজ্ঞাপন জারি করে। যা কার্যকর হয়েছে গত মাসের ১ জুলাই থেকে। ওই প্রজ্ঞাপন বলা হয়েছে, জমি কিনলে ক্রেতাকে নাল জমির ক্ষেত্রে প্রতি শতকে ২৫ হাজার, আবাসিক জমি হলে প্রতি শতকে দিতে হচ্ছে ৫০ হাজার এবং বাণিজ্যিক হলে প্রতি শতকে ১ লাখ টাকা করে উৎসে কর দিতে হবে।
জেলা রেজিস্ট্রার অফিস সূত্রে আরও জানা যায়, জেলাব্যাপী কক্সবাজার উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ (কউক) একটি তালিকা দিয়েছে কক্সবাজার জেলা রেজিস্ট্রারকে। ওই তালিকায় জেলার ১৮৭ মৌজার মধ্যে ৮১ মৌজা অন্তর্ভুক্ত করা হয়েছে। জেলাব্যাপী আকস্মিক অকল্পনীয় উচ্চহারের উৎসে কর নির্ধারণের কারণে ক্ষোভ প্রকাশ করেছেন ভুক্তভোগীরা।
তারা বলেছেন, উৎসে কর অস্বাভাবিকহারে বাড়ানোর কারণে রেজিস্ট্রেশন খরচ বেড়েছে। ফলে জমি কেনা-বেচা কঠিন হয়ে পড়েছে। এই ফলে আবাসন খাত ও জমি বেচা-কেনায় নেতিবাচক প্রভাব পড়ছে। তাই এই সিদ্ধান্ত পুনর্বিবেচনা করে এই অস্বাভাবিক উৎসে কর কমানো দরকার।
খোঁজ নিয়ে জানা গেছে, এই পরিমাণ উৎসেকর শুধু সিটি করপোরেশন এলাকার জন্য প্রযোজ্য। কেননা সিটি করপোরেশন এলাকায় জমির মূল্য অনেক বেশি। উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ হওয়ায় কক্সবাজার জেলাকেও এই তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করেছে রাজস্ব বোর্ড। সাবেক চেয়ারম্যান লে. কর্নেল (অব.) ফোরকান আহমদের আমলে এই প্রক্রিয়া সম্পন্ন হয়। কিন্তু অবিবেচনা প্রসূতভাবে উন্নয়ন কর্তৃপক্ষ ৪০ শতক (এক কানি) ৫ লাখ টাকা দামের জমিও এই তালিকায় অন্তর্ভুক্ত করে দেন। ৫ লাখ টাকা দামের ওই ৪০ শতক জমিতে এখন উৎসে কর দিতে হয় ১০ লাখ টাকা! যা অবিশ্বাস্য। কক্সবাজার উন্নয়ন কর্তৃপক্ষের হটকারী এবং জনবান্ধবহীন এই মনগড়া তালিকার ফলে মারাত্মক সংকট সৃষ্টি হয়েছে।
কক্সবাজার সদর সাব-রেজিস্ট্রি অফিসে গিয়ে দেখা যায়, জমি নিবন্ধন কমে গেছে তুলনামূলক ভাবে। গত ৩ সপ্তাহে দলিল নিবন্ধন হয়েছে অনেক কম। কিছু জমি ক্রয়-বিক্রয় হলেও তা বায়না দলিল, পাওয়ার অব অ্যাটর্নি, পারিবারিক হেবা ঘোষণা দলিল, দান-ঘোষণা দলিল করা হচ্ছে, যা সরকারের রাজস্ব আদায়ের কোনো দলিল নয়। সরকারের রাজস্ব আদায়ের একমাত্র দলিল হচ্ছে সাফ কবলা দলিল। যার কারণে দলিল নিবন্ধন ও সরকারি রাজস্ব আদায়ে ধস নেমেছে।
দলিল নিবন্ধনে আগ্রহী ঈদগাঁও বোয়ালখালীর ইকবাল হোসেন বলেন, ‘আমি ৫ শতক ধানি জমি কিনেছি ১ লাখ টাকা দিয়ে। এই ৫ শতক জমির জন্য রেজিস্ট্রেশন খরচ দিতে হচ্ছে ১ লাখ ৩০ হাজার ৫০০ টাকা। এর বাইরে অন্যান্য খরচও রয়েছে। জমির ক্রয়ের চেয়ে নিবন্ধন খরচ বেশি। এই সরকারের কাছে সাধারণ মানুষের যে আশা ছিল তা প্রতিফলিত হয়নি। সাধারণ মানুষের স্বার্থে সংশ্লিষ্ট কর্তৃপক্ষকে এই খরচের ব্যাপারে পুনর্বিবেচনা করা উচিত।
সুবল দেব নামের আরেক ভুক্তভোগী ব্যক্তি বলেন, ‘মফস্বল এলাকায় উৎসেকর ফি বাবদ আগে ছিল ২ শতাংশ। অর্থাৎ প্রতি লাখে ২ হাজার টাকা করে। এখন দিতে হচ্ছে প্রতি শতকে ২৫ হাজার টাকা। আমি ১০ শতক জমি নিবন্ধন করার জন্য আসছি। এখানে এসে জানতে পেরেছি আমাকে নাকি শতক প্রতি ২৫ হাজার টাকা করে উৎসেকর পরিশোধ করতে হবে।
অর্থাৎ ১০ শতক জমির জন্য উৎসে কর দিতে হবে আড়াই লাখ টাকা। এছাড়াও প্রতি লাখে খরচ দিতে হচ্ছে স্ট্যাম্প শুল্ক বাবদ ১.৫ শতাংশ, রেজিস্ট্রেশন ফি বাবদ ১ শতাংশ, স্থানীয় সরকার ফি বাবদ ৩ শতাংশ।
মহেশখালীর উত্তর নলবিলার বাসিন্দা জয়নাল আবেদীন কান্নাজড়িত কণ্ঠে বলেন, ‘আমি একজন শ্রমিক। অনেক কষ্ট করে টাকা জমিয়ে রামুর দক্ষিণ মিঠাছড়িতে ৫ শতক জমি ক্রয় করি। বিক্রেতাকে সম্পূর্ণ টাকা পরিশোধ করে জমি রেজিস্ট্রি করতে গিয়েই জানতে পারি দিতে হবে দেড়লাখ টাকা! কিন্তু আমার পক্ষে তা সম্ভব নয়। তাই রেজিস্ট্রি করতে পারিনি। অন্যদিকে জমি মালিকও আর টাকা ফেরত দিচ্ছে না। এখন আমার পায়ের তলায় মাটি নেই।
রামুর হাইটুপি এলাকার বাসিন্দা পূর্ণধন বড়ুয়া বলেন, ‘আমি ৩ শতক জমি ক্রয় করি ৯ লাখ টাকায়। আগে উৎসে কর আসতো ১৮ হাজার। কিন্তু বাড়তি ফিতে এখন আসবে ৭৫ হাজার। আমি জমির মূল্য শোধ করতে হিমশিম খাচ্ছি, সেখানে উচ্চ অঙ্কের উৎসে কর কেমনে শোধ করবো।’
কক্সবাজার জেলা দলিল লেখক সমিতির সাধারণ সম্পাদক সালাহ উদ্দীন মিজান বলেন, ‘রেজিস্ট্রি ফি বহুগুণ বেড়ে যাওয়ায় অনেকে জমি নিবন্ধন করতে পারছেন না বলে আমাদেরকে বার বার জানাচ্ছেন। আমরাও জনস্বার্থে সংশ্লিষ্ট অফিসের সঙ্গে যোগাযোগ করে এই উচ্চহারে উৎসে কর ফি কমানো বা পুনর্বিবেচনা করার অনুরোধ জানিয়েছি। কিন্তু এখনো পর্যন্ত কোনো সুফল পায়নি। তাই অনেকে সাফ কবলা দলিল নিবন্ধন করতে পারছেন না। আর এতে সরকারও হারাচ্ছে বিপুল রাজস্ব।’
এ ব্যাপারে জানতে চাইলে জেলা রেজিস্ট্রার রেজাউল করিম বকসী বলেন, ‘এই নীতিমালাটি হওয়ার কারণে লাভের চেয়ে ক্ষতি বেশি হচ্ছে। সরকার রাজস্ব বাড়ানোর জন্য এটা করলেও উল্টো রাজস্ব বহুগুণ কমে গেছে। যেহেতু এটা সিটি করপোরেশন এলাকায় নয় সেখানে এই ৮১ মৌজার উৎসে কর নিয়ে সরকারের পুনর্বিবেচনার দরকার রয়েছে। আমরা ঊর্ধ্বতন মহলকে বিষয়টি জানিয়েছি।’