নিজের কেনা বা উত্তরাধিকারসূত্রে পাওয়া জমির খোঁজ নিতে গিয়ে হঠাৎ দেখলেন, আপনার জমির দাগ নম্বর অন্য একজনের খতিয়ানে উঠে গেছে। কিংবা যে জমি বছরের পর বছর ভোগদখল করছেন, সর্বশেষ জরিপে সেটি অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে। এমন পরিস্থিতিতে অনেকেই দিশেহারা হয়ে পড়েন। কেউ ছুটে যান ইউনিয়ন ভূমি অফিসে, কেউ উপজেলা ভূমি অফিসে, আবার কেউ দালালের মাধ্যমে সমস্যা সমাধানের চেষ্টা করেন। কিন্তু ভুল জায়গায় আবেদন বা প্রয়োজনীয় কাগজপত্র ছাড়া পদক্ষেপ নেওয়ায় অনেক সময় ভোগান্তি আরও বাড়ে।
ভূমি বিশেষজ্ঞদের মতে, এ ধরনের সমস্যায় প্রথমেই জানতে হবে ভুলটি কোথায় এবং কী ধরনের। কারণ খতিয়ানে করণিক ভুল, নামজারির ভুল এবং চূড়ান্ত জরিপে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হওয়া—এই তিনটি সমস্যার আইনি প্রতিকার এক নয়।
সবচেয়ে গুরুত্বপূর্ণ বিষয় হলো, জমির দাগ নম্বর অন্যের খতিয়ানে উঠেছে বলেই জমির প্রকৃত মালিকানা স্বয়ংক্রিয়ভাবে বদলে যায় না। আবার নিজের নামে দলিল থাকলেই রেকর্ডের ভুল উপেক্ষা করাও নিরাপদ নয়। সময়মতো আইনি পদক্ষেপ না নিলে জমি বিক্রি, নামজারি, দখল কিংবা ভবিষ্যৎ উত্তরাধিকার নিয়ে জটিলতা তৈরি হতে পারে।
প্রথমেই নিশ্চিত হোন, ভুলটি কোথায়
বাংলাদেশে জমির মালিকানা ও পরিচিতি যাচাইয়ের ক্ষেত্রে সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা বিআরএস খতিয়ান, মৌজা নকশা, দাগ নম্বর, দলিল এবং নামজারির নথি গুরুত্বপূর্ণ।
প্রথমে নিজের জমির দলিল ও পুরোনো খতিয়ানের সঙ্গে সর্বশেষ খতিয়ান মিলিয়ে দেখুন। একই সঙ্গে মৌজা নকশা সংগ্রহ করে দাগের অবস্থান ও সীমানা যাচাই করুন।
যেসব বিষয় মিলিয়ে দেখা জরুরি—
১. মৌজার নাম ও জে.এল. নম্বর ঠিক আছে কি না।
২. পুরোনো ও নতুন জরিপের দাগ নম্বরের মধ্যে পরিবর্তন হয়েছে কি না।
৩. জমির মোট পরিমাণ এবং আপনার অংশের হিসাব ঠিক আছে কি না।
৪. সর্বশেষ খতিয়ানে কার নাম এবং কতটুকু জমি রেকর্ড হয়েছে।
৫. জমিটি অন্যের নামে নামজারি হয়েছে, নাকি জরিপের চূড়ান্ত খতিয়ানেই অন্যের নাম উঠেছে।
৬. আপনার দলিলের দাগ ও খতিয়ানের সঙ্গে বাস্তব জমির অবস্থান মেলে কি না।
মনে রাখতে হবে, বিভিন্ন জরিপে একই জমির দাগ নম্বর পরিবর্তিত হতে পারে। তাই শুধু দাগ নম্বর দেখে সিদ্ধান্ত না নিয়ে মৌজা নকশা ও দাগের ধারাবাহিকতা যাচাই করা প্রয়োজন।
খতিয়ান কি মালিকানার চূড়ান্ত দলিল?
অনেকের ধারণা, খতিয়ানে যার নাম আছে জমির মালিকও তিনিই। ধারণাটি পুরোপুরি সঠিক নয়।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের ব্যাখ্যা অনুযায়ী, খতিয়ান বা স্বত্বলিপি হলো ভূমি জরিপের মাধ্যমে প্রস্তুত করা রেকর্ড, যেখানে জমির মালিকানা, দখল ও ভূমি উন্নয়ন কর নির্ধারণসংক্রান্ত তথ্য থাকে। এটি নিজে মালিকানা সৃষ্টিকারী দলিল নয়।
অর্থাৎ খতিয়ানে নাম থাকা মালিকানার পক্ষে গুরুত্বপূর্ণ প্রমাণ হলেও নিবন্ধিত দলিল, উত্তরাধিকার, পূর্ববর্তী মালিকানার ধারাবাহিকতা এবং দখলসহ অন্যান্য প্রমাণও বিবেচনায় নিতে হয়।
তাই অন্যের নামে দাগ রেকর্ড হয়েছে বলে নিজের মালিকানা হারিয়ে ফেলেছেন—এমন সিদ্ধান্তে পৌঁছানো ঠিক হবে না। আবার খতিয়ানের ভুল সংশোধন না করে বছরের পর বছর বসে থাকাও ঝুঁকিপূর্ণ।
পরিস্থিতি অনুযায়ী কোথায় যাবেন?
১. নামজারি খতিয়ানে ভুল হলে
আপনার দলিল ঠিক আছে, কিন্তু নামজারির সময় জমির পরিমাণ, হিস্যা, দাগ বা অন্য কোনো তথ্য ভুলভাবে লেখা হয়েছে—এমন হলে সংশ্লিষ্ট উপজেলা বা সার্কেল ভূমি অফিসে যোগাযোগ করুন।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারি-সংক্রান্ত খতিয়ানে ভুল থাকলে এবং সংশোধনের সঙ্গে অন্য কোনো নামজারি মামলার সম্পর্ক থাকলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে মিছ বা বিবিধ মামলা করার সুযোগ রয়েছে।
এ ধরনের আবেদনে নিজের মালিকানার বিবরণ, ভুলের কারণ, সংশ্লিষ্ট ব্যক্তির নাম এবং কোন খতিয়ান সংশোধন করতে চান তা স্পষ্টভাবে উল্লেখ করতে হয়।
ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনায় বলা হয়েছে, আবেদনের সঙ্গে প্রাসঙ্গিক কাগজপত্র দিতে হবে। আবেদন পাওয়ার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) শুনানি গ্রহণ করতে পারেন এবং প্রয়োজনীয় যাচাই শেষে সিদ্ধান্ত দেবেন।
২. বিএস খতিয়ানে করণিক ভুল হলে
জমির মালিকের নামের বানান, দাগের হিস্যার হিসাব কিংবা গাণিতিক ভুলের মতো কিছু ক্ষেত্রে করণিক ভুল সংশোধনের সুযোগ রয়েছে।
ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, রেকর্ডে নামের করণিক ভুল, দাগের হিস্যার ভুল ও গাণিতিক ভুল সংশোধনযোগ্য ত্রুটির মধ্যে পড়ে।
এ ছাড়া নকশায় দাগ নম্বর না থাকা, বাটা দাগ বা দাগের আয়তনসংক্রান্ত কিছু ভুলও সংশ্লিষ্ট নিয়ম অনুযায়ী সংশোধনের আওতায় আসতে পারে।
তবে একটি বিষয় মনে রাখতে হবে—অন্যের নামে রেকর্ড হওয়া জমি নিজের নামে নিতে চাইলে সেটিকে সাধারণ বানান বা হিসাবের ভুল বলা যাবে না। সেখানে মালিকানার বিরোধ আছে কি না, তা আগে নির্ধারণ করতে হবে।
৩. চূড়ান্ত জরিপ খতিয়ানে অন্যের নামে জমি রেকর্ড হলে
এটি তুলনামূলক জটিল পরিস্থিতি। যেমন, আপনার দলিল ও পূর্ববর্তী খতিয়ানে জমি আপনার বা আপনার পূর্বপুরুষের নামে রয়েছে, কিন্তু সর্বশেষ জরিপে অন্য ব্যক্তির নামে রেকর্ড হয়েছে।
এ ক্ষেত্রে সংশ্লিষ্ট জরিপের পর্যায় ও রেকর্ডের ধরন বুঝে আইনি পদক্ষেপ নিতে হবে।
জরিপ চলমান থাকলে খসড়া খতিয়ানের বিরুদ্ধে আপত্তি জানানোর সুযোগ রয়েছে। ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তরের তথ্য অনুযায়ী, আপত্তি মামলায় সংশ্লিষ্ট পক্ষ কাগজপত্র ও যুক্তি উপস্থাপন করতে পারেন। আপত্তি কর্মকর্তা উভয় পক্ষের বক্তব্য শুনে সিদ্ধান্ত দেন।
কিন্তু চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত সর্বশেষ জরিপ খতিয়ানে মালিকানা বা দাগসংক্রান্ত ভুল থাকলে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালে প্রতিকার চাইতে হতে পারে। রাষ্ট্রীয় অধিগ্রহণ ও প্রজাস্বত্ব আইন, ১৯৫০-এর ১৪৫এ ধারায় ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনালের বিধান রয়েছে।
এ ক্ষেত্রে মামলা করার সময়সীমা গুরুত্বপূর্ণ। তাই চূড়ান্ত প্রকাশের তারিখ ও প্রযোজ্য আইনি সময়সীমা যাচাই না করে দেরি করা উচিত নয়।
৪. মালিকানা নিয়ে প্রকৃত বিরোধ থাকলে দেওয়ানি আদালতে যেতে হবে
ধরা যাক, আপনার কাছে জমির দলিল আছে। অন্য ব্যক্তিও একই জমির মালিকানা দাবি করছেন। তিনি নিজের নামে দলিল দেখাচ্ছেন, জমি দখলে রেখেছেন অথবা আপনার দলিলকে জাল বলছেন।
এ ধরনের বিরোধ শুধু এসিল্যান্ড অফিসে আবেদন করে চূড়ান্তভাবে নিষ্পত্তি করা যায় না। কারণ এখানে প্রশ্ন হচ্ছে, প্রকৃত মালিক কে এবং কার মালিকানার অধিকার বৈধ।
২০২৬ সালের ১৫ সেপ্টেম্বর হাইকোর্টের একটি রায়ে বলা হয়েছে, চূড়ান্তভাবে প্রকাশিত খতিয়ানে জমির মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকলে কেবল প্রশাসনিক তদন্ত বা পুলিশি প্রতিবেদনের ভিত্তিতে খতিয়ান পরিবর্তন করা আইনসম্মত নয়। মালিকানা ও দখলসংক্রান্ত বিরোধ উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতে সাক্ষ্য-প্রমাণের ভিত্তিতে নিষ্পত্তি করতে হবে।
মো. নিজাম উদ্দিন বনাম বাংলাদেশ সরকার ও অন্যান্য মামলায় হাইকোর্ট এই পর্যবেক্ষণ দেন। রায়ের অনুলিপি ২৫ অক্টোবর প্রকাশিত হয়।
অতএব, অন্যের নামে জমি রেকর্ড হওয়ার পেছনে যদি প্রকৃত মালিকানা নিয়ে বিরোধ থাকে, তাহলে অভিজ্ঞ ভূমি আইনজীবীর পরামর্শ নিয়ে উপযুক্ত আদালতে মালিকানা ঘোষণা, দখল পুনরুদ্ধার বা প্রয়োজনীয় প্রতিকার চাওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করতে হবে।
মিছ বা বিবিধ মামলা করবেন যেভাবে
ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত নির্দেশনা অনুযায়ী, নামজারি-সংক্রান্ত নির্দিষ্ট ভুল সংশোধনের জন্য সংশ্লিষ্ট এলাকার সহকারী কমিশনার (ভূমি) বরাবর লিখিত আবেদন করা যায়।
আবেদনে উল্লেখ করতে হবে—
আবেদনকারীর নাম, ঠিকানা ও যোগাযোগের তথ্য।
জমির মৌজা, জে.এল. নম্বর, খতিয়ান ও দাগ নম্বর।
নিজের মালিকানা কীভাবে অর্জিত হয়েছে।
কোন ব্যক্তির নামে ভুল খতিয়ান তৈরি হয়েছে।
কোন ভুলের কারণে নিজের স্বত্ব বা স্বার্থ ক্ষতিগ্রস্ত হয়েছে।
কী ধরনের সংশোধন বা প্রতিকার চান।
আবেদনের সঙ্গে সংশ্লিষ্ট দলিল, খতিয়ান ও অন্যান্য প্রমাণ সংযুক্ত করতে হবে। ভূমি মন্ত্রণালয়ের প্রকাশিত তথ্য অনুযায়ী, আবেদন পাওয়ার পর সহকারী কমিশনার (ভূমি) শুনানি গ্রহণ করতে পারেন। প্রাথমিক সত্যতা পাওয়া গেলে বিবিধ মামলা গ্রহণ করে সংশ্লিষ্ট পক্ষকে নোটিশ দেওয়ার ব্যবস্থা রয়েছে।
তবে এই প্রক্রিয়া কেবল সেই ধরনের ভুলের ক্ষেত্রে প্রযোজ্য, যেখানে সংশ্লিষ্ট ভূমি কর্মকর্তার আইনগতভাবে সংশোধনের ক্ষমতা রয়েছে। মালিকানা নিয়ে প্রকৃত বিরোধ থাকলে প্রশাসনিক আবেদনই চূড়ান্ত সমাধান নয়।
যেসব কাগজপত্র আগে থেকেই প্রস্তুত রাখবেন
জমির দাগ অন্যের খতিয়ানে উঠে গেলে নিজের মালিকানার পক্ষে যত বেশি নির্ভরযোগ্য নথি থাকবে, দাবি প্রতিষ্ঠার ক্ষেত্রে তত সুবিধা হবে।
প্রয়োজনীয় কাগজপত্রের মধ্যে রয়েছে—
১. জমির মূল নিবন্ধিত দলিল বা সার্টিফায়েড কপি।
২. আগের মালিকের দলিলসহ বায়া দলিলের ধারাবাহিকতা।
৩. সিএস, এসএ, আরএস, বিএস বা প্রযোজ্য অন্যান্য খতিয়ানের কপি।
৪. সর্বশেষ খতিয়ানের সার্টিফায়েড কপি।
৫. মৌজা নকশা ও সংশ্লিষ্ট দাগের অবস্থান।
৬. নামজারি খতিয়ান ও নামজারি মামলার আদেশ।
৭. ভূমি উন্নয়ন কর পরিশোধের দাখিলা।
৮. উত্তরাধিকার সূত্রে জমি পেলে ওয়ারিশ সনদ, মৃত্যু সনদ ও বণ্টনসংক্রান্ত দলিল।
৯. জমির দখলের পক্ষে প্রাসঙ্গিক প্রমাণ।
১০. অন্য ব্যক্তির নামে নামজারি বা রেকর্ড হয়ে থাকলে সেই মামলার নথি ও আদেশের কপি।
শুধু ভূমি উন্নয়ন করের দাখিলা বা বিদ্যুৎ বিল দেখিয়ে জমির মালিকানা চূড়ান্তভাবে প্রমাণ করা যায় না। এগুলো দখল বা ব্যবহারসংক্রান্ত সহায়ক প্রমাণ হতে পারে।
অন্যের নামে রেকর্ড হলে জমি বিক্রি বা দখল নেওয়ার আশঙ্কা থাকলে?
এ ধরনের পরিস্থিতিতে দেরি করা ঠিক নয়। প্রথমে অন্য ব্যক্তির নামে কীভাবে রেকর্ড বা নামজারি হয়েছে, তা জানার চেষ্টা করুন। সংশ্লিষ্ট নামজারি মামলার কপি, আদেশ ও ব্যবহৃত দলিল সংগ্রহ করুন।
জমি জোরপূর্বক দখলের আশঙ্কা থাকলে বা ইতিমধ্যে দখলচ্যুত হলে আইনজীবীর মাধ্যমে উপযুক্ত আদালতে নিষেধাজ্ঞা বা দখল পুনরুদ্ধারের প্রতিকার চাওয়ার বিষয়টি বিবেচনা করুন।
প্রয়োজনে জমি জালিয়াতি বা প্রতারণার মাধ্যমে হস্তান্তরের অভিযোগ থাকলে প্রমাণসহ আইনগত ব্যবস্থা নিতে হবে। তবে শুধু অন্যের নামে রেকর্ড হয়েছে বলেই তাঁকে অপরাধী বলা যাবে না। জালিয়াতি বা প্রতারণার অভিযোগের পক্ষে প্রমাণ প্রয়োজন।
যে ভুলগুলো করবেন না
জমির রেকর্ডে ভুল দেখার পর অনেকেই তাড়াহুড়া করে কিছু সিদ্ধান্ত নেন, যা পরবর্তী সময়ে সমস্যার কারণ হতে পারে।
প্রথমত, দালালের হাতে মূল দলিল দেবেন না। প্রয়োজন হলে সার্টিফায়েড কপি সংগ্রহ করুন।
দ্বিতীয়ত, শুধু মৌখিক আশ্বাসে নির্ভর করবেন না। ভূমি অফিসে আবেদন করলে গ্রহণের প্রমাণ ও মামলা নম্বর সংগ্রহ করুন।
তৃতীয়ত, নিজের জমির সীমানা না জেনে বিরোধে জড়াবেন না। মৌজা নকশা ও প্রয়োজনে আমিনের মাধ্যমে জমি শনাক্ত করুন।
চতুর্থত, সময়সীমা উপেক্ষা করবেন না। জরিপের আপত্তি, আপিল বা ট্রাইব্যুনালে মামলা করার ক্ষেত্রে নির্দিষ্ট সময়সীমা থাকতে পারে।
পঞ্চমত, জোর করে জমি দখল বা সীমানা পরিবর্তন করবেন না। এতে দেওয়ানি বিরোধের পাশাপাশি ফৌজদারি জটিলতাও তৈরি হতে পারে।
সরকারি সহায়তা কোথায় পাবেন?
জমির রেকর্ড, নামজারি ও অন্যান্য ভূমিসেবা সম্পর্কে তথ্য পেতে সরকারি পোর্টাল ব্যবহার করতে পারেন।
ভূমি মন্ত্রণালয়: https://land.gov.bd/
ই-নামজারি: https://mutation.land.gov.bd/
ভূমি রেকর্ড ও জরিপ অধিদপ্তর: https://dlrs.gov.bd/
ভূমি মন্ত্রণালয়ের খতিয়ান ও আইনসংক্রান্ত তথ্য: https://bhumipedia.land.gov.bd/
বাংলাদেশের প্রচলিত আইন: https://bdlaws.minlaw.gov.bd/
ভূমিসেবা-সংক্রান্ত সরকারি সহায়তার জন্য ভূমিসেবা হটলাইন ১৬১২২ নম্বরেও যোগাযোগ করা যায়। আবেদন বা সেবার ফি দেওয়ার আগে সংশ্লিষ্ট সরকারি পোর্টাল বা অফিস থেকে সর্বশেষ ফি ও নিয়ম জেনে নিন।
শেষ কথা: দাগ নম্বর নয়, মালিকানার ধারাবাহিকতা যাচাই করুন
আপনার জমির দাগ নম্বর অন্যের খতিয়ানে উঠে গেলে প্রথম কাজ হলো আতঙ্কিত না হয়ে কাগজপত্র যাচাই করা। জমির পুরোনো দলিল, পূর্ববর্তী খতিয়ান, মৌজা নকশা, নামজারি এবং সর্বশেষ রেকর্ড একসঙ্গে মিলিয়ে দেখতে হবে।
ভুলটি যদি নামজারি বা করণিক ত্রুটি হয়, তাহলে সহকারী কমিশনার (ভূমি) কার্যালয়ে সংশোধনের আবেদন করা যেতে পারে। জরিপের খসড়া রেকর্ডে ভুল থাকলে আপত্তি ও আপিলের সুযোগ রয়েছে। আর চূড়ান্ত জরিপে মালিকানা নিয়ে বিরোধ দেখা দিলে ভূমি জরিপ ট্রাইব্যুনাল বা উপযুক্ত দেওয়ানি আদালতের আশ্রয় নিতে হতে পারে।
সবচেয়ে বড় কথা, জমির মালিকানা রক্ষায় দলিলের ধারাবাহিকতা, সঠিক দাগ শনাক্তকরণ এবং সময়মতো আইনি পদক্ষেপ অত্যন্ত গুরুত্বপূর্ণ। জমি নিয়ে বিরোধ তৈরি হওয়ার পর নয়, নিয়মিত বিরতিতে নিজের জমির রেকর্ড যাচাই করাই হতে পারে ভবিষ্যতের বড় বিপদ এড়ানোর সবচেয়ে কার্যকর উপায়।